Жилая недвижимость на первичном рынке
Решение приобрести жилое помещение (квартиру) в собственность для большинства людей в нашей стране приходит намного раньше возникновения таковой возможности. Стоимость квартир и финансовые возможности населения приводят к тому, что мы приобретаем квартиры крайне редко и, как правило, на всю жизнь. По идее, это должно сделать нас более осторожными при заключении договора, однако практика говорит об обратном. Более низкие цены на квартиры в строящихся объектах подталкивают нас приобретать еще не существующие квартиры, доверяясь застройщикам.
Условно приобретение квартиры на первичном рынке можно разделит на несколько этапов:
1. Выбор строящегося объекта (дома).
2. Оценка договора, предлагаемого продавцом.
3. Заключение договора.
4. Получение квартиры в пользование.
5. Получение права собственности на квартиру.
Давайте попробуем рассмотреть основные риски этих этапов:
1. Выбор строящегося объекта (дома).
Выбор объекта – это немаловажный этап, который в последующем определяет все дальнейшие действия. Так уж получается, что мы, выбрав дом, в котором хотим приобрести квартиру, увидев планировку предполагаемого объекта купли-продажи, уже не можем представить что то более лучшее и готовы покупать именно эту квартиру на любых более менее рискованных условиях. Об этом знают специалисты по продажам. Именно поэтому они сначала рассказывают нам о прелестях дома, квартала, района, описывают преимущества планировок, отделок подъездов и т.п. и только после того, как мы уже в голове у себя представили СВОЮ квартиру, мысленно расставили там мебель … нам предлагают заключить договор. Зачастую именно заключить. Не ознакомиться, не подумать, а заключить! Хотелось бы порекомендовать всем, быть готовым отказаться от заключения договора, какой бы не была прекрасной планировка, какой бы не была заманчивой перспектива быстрого получения квартиры со слов менеджера. Если вы не готовы рисковать вложить деньги на годы вместо обещанных пары-тройки кварталов, лучше поищите другую квартиру. Выбор огромен.
2. Оценка договора, предлагаемого продавцом.
В настоящее время первичный рынок недвижимости на законодательном уровне приводят к единой системе продаж. Федеральный Закон от 30 декабря 2004 г.
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установил обязательные условия договора долевого участия. Однако, в настоящее время еще довольно много строящихся объектов, на которые указанный Федеральный Закон не распространяет свое действие, так как разрешение на строительство этих объектов получено до введение Федерального Закона в действие. Вариантов договоров в таких объектов много. К основным видам договоров, используемых в настоящее время продавцами на первичном рынке, можно отнести предварительной купли-продажи, договор с жилищно-строительным кооперативом (договор паевого взноса) и договор долевого участия в строительстве. При этом очень важно отметить, что договор долевого участия может так называться исключительно в случаях, когда он подпадает под действие ранее указанного Федерального Закона. Очень часто продавцы именуют свой договор именно договором долевого участия, при этом с точки зрения права он таковым не является.
Продавцы недвижимости на первичном рынке – это юридические лица, а именно коммерческие организации, основной целью которых является получение дохода, то есть факт получения денег от покупателей. Почти все продавцы имеют в штате профессиональных специалистов по продажам. Это те люди, задачей которых является найти покупателя и убедить его заплатить деньги за то, что покупателю понравилось, а зачастую и убедить клиента, что ему нравится именно то, что есть у продавца в наличии, на тех условиях, которые в ультимативном виде выдвигает продавец.
Основными целями продавца в данной сделке является следующее:
- получение денег от клиента;
- снижение рисков ответственности за несвоевременное исполнение обязательства по передаче квартиры.
Здесь необходимо отметить, что темпы строительства, технические и финансовые возможности застройщика, экономическая обстановка на строительном рынке и прочие факторы, которые влияют на сроки строительства жилых домов, как правило, не возможно оценить на стадии заключения договора. О точных сроках окончания зачастую не могут сказать даже первые лица компании застройщика. Не говоря уже о менеджерах по продажам. Поэтому заверения Вашего персонального менеджера о том, что объект будет построен в срок, им декларируемый, нельзя считать объективными. Именно поэтому одной из основных задач продавца является необходимость при заключении договора более туманно указать срок передачи квартиры покупателю, а так же свести риск наступления ответственности за передачу квартиры покупателю позднее срока, оговоренного на стадии подготовки договора к заключению.
Основной целью покупателя является:
- получение квартиры как минимум в пользование в срок, декларируемый продавцом;
- ограничение изменения цены квартиры.
Таким образом, можно сделать вывод, что срок строительства объекта невозможно четко определить на стадии заключения договора. Многие спросят: если так, то зачем же тогда, вообще, за что то бороться, что то менять в договоре и главное – для чего!? Ответ прост: при существенном изменении срока строительства покупатель должен иметь возможность безболезненно «выйти» из сделки. Это значит, что покупатель должен быть наделен правом расторгнуть договор в одностороннем порядке и получить свои деньги, внесенные им продавцу, в минимальные сроки и как минимум в том объеме, в котором были внесены. Однако, условия типовых договоров зачастую лишает покупателя этой возможности.
Что касается цены квартиры, то здесь все несколько проще. Во-первых, далеко не все продавцы изначально «закладывают» в договор дополнительные затраты покупателя, которые возникнут на стадии передачи квартиры, во-вторых, в данном вопросе все более явно и на виду. Риск увеличения стоимости квартиры, связанный с дополнительными затратами таким как: коммунальные платежи, остекление лоджий, установка домофонов и т.п. можно оценить и понять, сколько же на самом деле придется еще доплатить. Единственное, что необходимо отметить – это тот факт, что, как правило, условием передачи квартиры покупателю является исполнением покупателем обязанности по доплате указанных выше сумм.
Существует еще множество нюансов, на которые стоит обратить внимание при оценке договора, предлагаемого к заключению, однако они индивидуальны к каждому из договоров конкретного продавца, а так же к требованиям, которые устанавливает покупатель к результатам сделки.
Несомненно, стоит обратить внимание, что внесение изменений в договор по требованию покупателя в подавляющем большинстве случаев невозможно. Продавцы в ультимативной форме объясняют, что изменений в договор не вносят, а если и вносят, то не по существенным для себя пунктам, к которым относятся сроки и цена.
3. Заключение договора.
Подписание договора, как ни странно, являясь чисто техническим моментом, очень немаловажен, хотя и не сложен при грамотном подготовительном этапе.
Основная цель данного этапа – это понимание покупателем того, под чем он подписывается. Другими словами – покупатель должен при подписании договора ясно представлять, что он покупает, на каких условиях и, что самое главное, какие риски он принимает на себя по данной сделке (изменение сроков, цены, условия передачи квартиры и т.п.), что бы потом это не стало для покупателя сюрпризом.
Если покупатель приехал в офис продавца и в течение получаса подписал договор, затратив время только на прочтение договора и сравнение его с достигнутыми договоренностями на подготовительном этапе, значит подготовительный этап принес свою пользу.
4. Получение квартиры в пользование.
Через определенное время дом достраивается застройщиком. Что это значит? Это значит, что строительная часть закончена и дом считается существующим как объект (до этого он всего лишь строительная площадка со строительными материалами либо объект незавершенного строительства). Окончание строительства – это не укладка последнего кирпича, не подгонка последнего окна, нет. Окончание строительства – это ввод объекта в эксплуатацию. Единственным подтверждением окончания строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Только с момента ввода объекта в эксплуатацию застройщик получает право владения домом. Тут необходимо особо отметить, что данное право (владения) не позволяет еще передавать квартиры покупателям (дольщикам) в собственность. Однако, наличие права владения позволяет передать квартиры по акту приема передачи, что позволяет покупателям фактически начать пользоваться квартирой (делать ремонт, жить), но не позволяет регистрировать право собственности на себя. Некоторые продавцы принципиально не передают квартиры до подачи документов на регистрацию перехода (возникновения) права собственности к покупателю, но таких мало. В основном квартиры начинают передавать довольно быстро после ввода объекта в эксплуатацию. Но с момента получения квартиры по акту приема-передачи в пользование покупателю до регистрации права собственности последнего может пройти существенный промежуток времени (до полугода).
Передача квартиры в пользование в основном связана с окончательными расчетами по договору, которые во всех случаях связаны с реальными размерами квартиры (на стадии заключения договора площадь квартиры предварительная), которые выясняются после обмеров ПИБ, а так же иными оплатами, предусмотренными договором.
Немаловажным действием в процедуре получения квартиры является ее осмотр, выявление недостатков и требование об их устранении. До подписания акта приема-передачи продавец предлагает осмотреть квартиру и составить дефектную ведомость (акт осмотра и т.п.). Хотелось бы всем порекомендовать очень серьезно подойти к этой процедуре, потому что все недостатки, которые не будут отражены в таком акте (ведомости) потом, скорее всего, придется устранять за свой счет. Желательно на такой осмотр позвать кого-то из специалистов в строительстве, например, вполне подойдут лица, которые будут в дальнейшем делать в квартире ремонт.
5. Получение права собственности на квартиру.
Заключительный этап, после которого покупатель сможет сказать: я собственник этой квартиры. Для регистрации права собственности покупателю придется собрать определенный пакет документов (как своих, так и получить некоторые из них от продавца), что, как правило, не составляет труда, и подать документы в орган регистрации сделок с недвижимостью. Существенным условием для регистрации права собственности является подача документов со стороны застройщика на дом и регистрация так называемого пакета застройщика.
Следует выделить в этой процедуре отдельным вариантом случаи, когда с продавцом изначально заключен предварительный договор купли-продажи.
В данном случае для перехода права собственности необходимо будет заключить основной договор купли-продажи. Основной задачей на данном этапе будет контроль за условиями основного договора (их идентичность условиям, изложенным в предварительном договоре купли-продажи). Кроме того, процедура регистрации в данном случае усложниться обязательным присутствием представителя продавца в органе регистрации. При этом необходимо помнить, что присутствовать и содействовать в регистрации это прямая обязанность продавца, предусмотренная законом. В случае уклонения продавца от исполнения такой обязанности покупатель может признать свое право в суде, отнеся все судебные издержки на продавца.
Как мы можем видеть, покупка квартиры – это долгий и трудоемкий процесс, требующий постоянного контроля процесса и наличие знаний и опыта в данном деле. Кроме того, личная организация сделки всегда имеет минус, заключающийся в отсутствии объективного взгляда на происходящее, из-за внутреннего желания именно этой квартиры, которая в душе уже принадлежит ВАМ.