Вторичный рынок недвижимости

СделкиСделки на вторичном рынке недвижимости можно условно разделить на сделки с участием агентств недвижимости и без таковых. Присутствие агентства недвижимости добавляет своих нюансов сделке. Данные нюансы связаны в первую очередь с квалификацией агента и его личными целями, которые, к сожалению, зачастую сводятся к самому факту заключения договора. При этом необходимо учитывать и особо обращать внимание на попытки агентства «привязать» клиента к себе путем заключения соглашений о намерении, внесении задатков и т.п. на самых ранних стадиях, совершаемых такими агентствами с исключительной целью: в жесткой форме ставить условия совершения сделки в том порядке, который предложит агентство.

Основным видом договора на вторичном рынке является договор купли-продажи, реже встречается договор мены, который, по сути, является частным случаем договора купли-продажи при условии равенства стоимости объектов и наличии одних и тех же сторон договоров, когда одно лицо по отношению к одному объекту является продавцом, а к другому покупателем.

На вторичном рынке возможно представление интересов как покупателей, так и продавцов.

Основными этапами совершения сделки на вторичном рынке можно назвать:

 

1. Определение типа сделки для достижения цели, поставленной клиентом.

2. Составление проекта договора.

3. Согласование условий договора с противоположной стороной.

4. Заключение договора.

5. Оплата стоимости объекта недвижимости.

6. Передача объекта недвижимости в пользование покупателю.

7. Переход права собственности на объект недвижимости к покупателю.

 

На каждом этапе существует ряд задач, которые необходимо достичь. Давайте их рассмотрим здесь.

 


 

 

Тип договора1. Определение типа сделки для достижения цели, поставленной клиентом. 

 

Тип сделки зависит от поставленной задачи клиентом. Данный этап не реализуется в случае, если тип сделки определен противоположной стороной и клиенту предлагается уже выбранный вариант без возможности его поменять (в основном это бывает при представлении интересов покупателя и представлением договора продавцом). Основными типами сделки могут быть:

- купля-продажа;

- мена;

- предварительный договор купли-продажи с последующим заключением основного договора.

Существуют и более сложные схемы для перехода права собственности, но они разрабатываются индивидуально под определенные требования клиента и с учетом особенностей ситуации.

Выбор типа сделки определит в последующем порядок взаимодействий сторон, а так же порядок перехода права собственности от продавца к покупателю и порядок оплаты объекта недвижимости.

 


 

 

Проект договора2. Составление проекта договора. 

 

Наличие принципиального желания и согласия сторон о совершении сделки не имеют ничего общего с условиями, которые прописываются в договоре.

Принципиальное согласие – это всего лишь желание продать у продавца и купить у покупателя. При этом зачастую каждый видит условия реализации сделки по-своему, со своими нюансами.

Задачей этого и следующего этапа является подготовить договор, в ходе реализации которого право собственности на объект перейдет от продавца к покупателю и подвести стороны исключительно к подписанию договора, а не к обсуждению его условий в банке, когда покупатель уже приехал в банк с деньгами, а продавец уже «держит» эти деньги в руках.

Проект договора – это изложение всех пожеланий клиента относительно сделки. На этом этапе очень важно понять, чего же хочет клиент от сделки: порядок и способ оплаты, порядок и момент перехода права собственности на объект, порядок передачи объекта недвижимости покупателю во владение, наличие или отсутствие обременений объекта недвижимости после перехода права собственности, гарантии наличия или отсутствия дополнительного имущества либо прав на что-либо (электрические мощности, водоснабжение, кондиционирование и т.п.), гарантий законности перепланировок объекта недвижимости и многое другое.

Только полное и всесторонне изучение пожеланий клиента может дать на выходе именно такой проект, который в последующем станет основой заключенного договора и гарантом достижения поставленных клиентом целей либо станет прямолинейным пониманием невозможности достижения указанных целей и отказ от заключения сделки либо возврат на первую стадию с изменением условий (требований) клиента.

 


 

 

Согласоване3. Согласование условий договора с противоположной стороной. 

 

Учитывая, что любая сделка – это соглашение двух или более лиц, при этом никто не может принудить кого-либо заключить сделку, мы вынуждены при подготовке договора к подписанию учитывать мнение противоположной стороны. При этом, мы понимаем, что и противоположная сторона, в случае подготовки проекта договора этой стороной, обязана поставить нас в известность об условиях сделки и согласовать эти условия с нами.

Таким образом, настоящий этап является одним из самых сложных в процессе реализации проекта по сопровождению сделки.

Безусловно при полной корреспонденции целей сторон согласование условий может занять минимум времени, но если мнения и пожелания сторон не совпадают, приходится искать компромиссы, альтернативные способы достижения целей, прибегать к дополнительным гарантиям достижения поставленных целей и т.п.

В результате кропотливой, а иногда и долгой работы становится договор, который стороны готовы подписать.

 


 

 

Заключение договора4. Заключение договора. 

 

Надо отметить, что первые три этапа нацелены снижение временных затрат клиента, что подразумевает общение по средствам электронной почты, телефонных переговоров и аналогичных способов связи. Это позволяет избежать ситуации, когда встречаются продавец и покупатель вместе со своими юристами и сидят целый день с самого утра до вечера составляя договор, споря об его условиях, перепечатывая тысячи раз его. Если таковая ситуация сложилась, значит лица, ответственные за сопровождение сделки сработали неудовлетворительно.

Данный этап должен выглядеть следующим образом: встреча продавца и покупателя (при наличии со своими представителями), ознакомление с бумажным вариантом договора на предмет соответствия его согласованному проекту и подписание договора. Все. Больше ничего. Никаких исправлений и дополнений, согласований и новых условий.

 


 

 

Оплата5. Оплата стоимости объекта недвижимости. 

 

Одним из самых важных моментов сделки является способ и порядок оплаты объекта недвижимости. Основными способами оплаты являются наличными денежными средствами, безналичным платежом. Реже встречается оплата ценными бумагами.

Самым распространенным является порядок оплаты при котором на момент совершения (подписания) договора покупатель «блокирует» денежные средства до момента перехода права собственности к нему. Такими действиями являются, как правило, закладка денег в ячейку (при наличном расчете) либо открытие банковского аккредитива (при безналичной оплате). И тот, и другой способы гарантируют покупателю факт оплаты исключительно после возникновения у него права собственности, а для продавца факт оплаты и невозможность покупателя уклониться от передачи денег после перехода к нему права собственности.

Существуют и иные нюансы при разработке схем оплаты, связанные, например, с определением стоимости имущества и указания цены имущества в договоре.

Необходимо отметить, что сам по себе способ и порядок оплаты определяется сторонами на этапе согласования условий договора. Настоящий же этап является чисто техническим (заключение договора с банком, проверка купюр, закладка денег в ячейку, открытие аккредитива и т.п.).

 


 Передача6. Передача объекта недвижимости в пользование покупателю. 

 

Зачастую объект предается покупателю ранее перехода права собственности (регистрации сделки). Это связано с многочисленными факторами, такими как сроки регистрации, подготовка пакета документов для регистрации и т.п.

На данном этапе важно передать покупателю объект, зафиксировав его состояние, а также определив, какая из сторон в каком объеме несет бремя содержания объекта.

 


 

 

Переход права7.  Переход права собственности на объект недвижимости к покупателю. 

 

Переход права собственности – это, по сути, регистрация сделки в органе, отвечающем за регистрацию сделок с недвижимостью.

Для регистрации сделки обе стороны обязаны предоставить пакеты документов. Состав таких пакетов должен быть определен представителями сторон заранее и собран в определенные на стадии переговоров (согласования условий договора) сроки, что поможет максимально сократить сроки регистрации сделки, и, как следствие, уменьшить срок ожидания возникновения права собственности у покупателя и приблизить момент получения денег продавцом.

 



 

 

 

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что заключение сделки, результатом которой станет переход права собственности на объект недвижимости, это трудоемкое и времязатратное занятие. Кроме того, совершение указанных выше действий лицами, имеющими большой опыт в их совершении, существенно снижает риски срыва сделки, риск увеличения сроков реализации сделки, а так же риск получения конечного результата в ином виде от изначально предполагаемого.