Коммерческая недвижимость на первичном рынке
Приобретение коммерческой недвижимости на первичном рынке (строящийся объект) обусловлено, как правило, несколькими факторами: более низкой стоимостью, наличием нового фонда, в котором, скорее всего, объемы выделенных энергоресурсов будут соответствовать Вашим требованиям.
Стадия приобретения помещения одинакова и для встроенных помещений в многоквартирных жилых домах, и для помещений в нежилых зданиях (сооружениях). Условно процедуру приобретения помещения можно разделить на следующие этапы:
1. Выбор строящегося объекта (дома, здания, сооружения).
2. Оценка договора, предлагаемого продавцом.
3. Заключение договора.
4. Получение помещения в пользование.
5. Получение права собственности на помещение.
Каждый из перечисленных этапов имеет свои цели и задачи и в каждом из них есть свои риски.
1. Выбор строящегося объекта (дома, здания, сооружения).
Безусловно, выбор строящегося объекта – это прерогатива клиента. Только Вам известно место, где бы Вы хотели разместить свой бизнес. Однако, хотелось бы отметить основные моменты, которые необходимо уточнять при выборе объекта.
Как правило, покупатели встроенных помещений условно делятся на две группы: те, кто приобретает помещение для конкретных уже обозначенных целей, и те, кто приобретает помещение, с целью вложения денег как замещение денежного актива в иной актив - недвижимость, не имея точного представление о способе его использования. И для тех, и для других все этапы приобретения помещения будут идентичны, за исключением, может быть, именно этого этапа.
Для клиентов, приобретающих помещение не имея конкретных целей, основными критериями, скорее всего, будут место расположение объекта и стоимость квадратного метра. Для тех же, кто приобретает помещение, имея четкое представление о способе его использования, кране важно будет выяснить о тех требованиях к помещению, которые «ставит» перед помещением его будущее назначение. К таким требованиям, в частности, относятся:
- функциональное назначение. Изначально все нежилые помещения имеют функциональное назначение. В дальнейшем, после получения права собственности, собственник имеет право изменить назначение помещения, однако, это требует прохождения определенной процедуры. Собственники других помещений в доме (жилых и нежилых) имеют юридическую возможность «блокировать» изменение функционального назначения, что, надо сказать правду, случается крайне редко (в одном многоквартирном доме на Васильевском Острове жильцы «заблокировали» изменение функционального назначения помещения на пункт общественного питания (ресторан), что привело к продаже помещения собственником). Но не стоит забывать об этом.
- место расположения. Для некоторых видов деятельности могут быть установлены ограничения, например, для получения лицензии на право торговли алкоголем необходимо, что б помещение располагалось не ближе 50 метров до детских учреждений, площадок, школ и т.п.; предприятия общественного питания не могут располагаться на одном этаже с жилыми помещениями. Такие ограничения невозможно будет в дальнейшем исправить.
- технические характеристики помещения. К таким относятся общая площадь (например, для получения той же лицензии на торговлю алкоголем необходима площадь не менее 50 метров), количество отдельных входов (для некоторых видов деятельности необходимо минимум два выхода, а для некоторых не менее трех).
- наличие и объем энергоресурсов. Размер «подведенной» к помещению электрической мощности (зачастую продавец убеждает покупателя на стадии заключения договора о возможности в дальнейшем увеличения мощности, однако данное убеждение нужно тщательно проверять на предмет принципиальной возможности, а так же технической реализации такого подключения, которое может стоить колоссальных денег). Предоставляемое в помещение количество воды, а так же объем канализования. При необходимости необходимо уточнять о возможности переустройства системы канализования (для некоторых видов деятельности, связанных с особым видом сливаемых в канализацию отходов, необходимо устройство отдельного вывода). Наличие и характеристики вентиляционной системы, которую, возможно, придется реконструировать и если реконструкция вентиляционных каналов будет неизбежна, необходимо знать: придется ли договариваться с каждым из собственников квартир, по которым проходи вентканал, или достаточно будет согласия ТСЖ на реконструкцию вентканала, расположенного на лестничных клетках подъезда.
Это только основные требования и нюансы, которыен необходимо выяснить на момент выбора помещения. К сожалению, менеджеры по продажам, с которыми мы общаемся, в подавляющем большинстве случаев не могут дать ответы на данные вопросы, что затрудняет и увеличивает срок данного этапа, который может достигать до полугода. Однако, не стоит этого бояться. От того, насколько серьезно Вы отнесетесь к данному этапу, напрямую зависит объем Ваших затрат, которые Вы вынуждены будете понести после получения права собственности для приведения помещения в необходимое Вам состояние.
2. Оценка договора, предлагаемого продавцом.
В настоящее время первичный рынок недвижимости на законодательном уровне приводят к единой системе продаж. Федеральный Закон от 30 декабря 2004 г.
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установил обязательные условия договора долевого участия. Однако, в настоящее время еще существуют строящиеся объекты, на которые указанный Федеральный Закон не распространяет свое действие, так как разрешение на строительство этих объектов получено до введение Федерального Закона в действие. Вариантов договоров в таких объектах много. К основным видам договоров, используемых в настоящее время продавцами на первичном рынке, можно отнести предварительной купли-продажи, договор инвестиционной деятельности и договор долевого участия в строительстве. При этом очень важно отметить, что договор долевого участия может так называться исключительно в случаях, когда он подпадает под действие ранее указанного Федерального Закона. Очень часто продавцы именуют свой договор именно договором долевого участия, при этом с точки зрения права он таковым не является. Так же распространенным вариантом в случае отсутствия разрешения на строительство или отсутствие обязательства привлекать денежные средства согласно требованиям указанного Федерального Закона, является заключение договора инвестирования.
Продавцы недвижимости на первичном рынке – это юридические лица, а именно коммерческие организации, основной целью которых является получение дохода, то есть факт получения денег от покупателей. Почти все продавцы имеют в штате профессиональных специалистов по продажам. Это те люди, задачей которых является найти покупателя и убедить его заплатить деньги за то, что покупателю понравилось, а зачастую и убедить клиента, что ему нравится именно то, что есть у продавца в наличии, на тех условиях, которые в ультимативном виде выдвигает продавец.
Основными целями продавца в данной сделке является следующее:
- получение денег от клиента;
- снижение рисков ответственности за несвоевременное исполнение обязательства по передаче помещения.
Здесь необходимо отметить, что темпы строительства, технические и финансовые возможности застройщика, экономическая обстановка на строительном рынке и прочие факторы, которые влияют на сроки строительства жилых домов, как правило, не возможно оценить на стадии заключения договора. О точных сроках окончания зачастую не могут сказать даже первые лица компании застройщика. Не говоря уже о менеджерах по продажам. Поэтому заверения Вашего персонального менеджера о том, что объект будет построен в срок, им декларируемый, нельзя считать объективными. Именно поэтому одной из основных задач продавца является необходимость при заключении договора более туманно указать срок передачи помещения покупателю, а так же свести риск наступления ответственности за передачу помещения покупателю позднее срока, оговоренного на стадии подготовки договора к заключению.
Основной целью покупателя является:
- получение помещения как минимум в пользование в срок, декларируемый продавцом;
- ограничение изменения цены помещения.
Таким образом, можно сделать вывод, что срок строительства объекта невозможно четко определить на стадии заключения договора. Многие спросят: если так, то зачем же тогда, вообще, за что то бороться, что то менять в договоре и главное – для чего!? Ответ прост: при существенном изменении срока строительства покупатель должен иметь возможность безболезненно «выйти» из сделки. Это значит, что покупатель должен быть наделен правом расторгнуть договор в одностороннем порядке и получить свои деньги, внесенные им продавцу, в минимальные сроки и как минимум в том объеме, в котором они были внесены. Однако, условия типовых договоров зачастую лишает покупателя этой возможности.
Что касается цены помещения, то здесь все несколько проще. Во-первых, далеко не все продавцы изначально «закладывают» в договор дополнительные затраты покупателя, которые возникнут на стадии передачи помещения, во-вторых, в данном вопросе все более явно и на виду. В основном, единственной доплатой является оплата коммунальных услуг за период до 6 месяцев. При этом необходимо отметить, что, как правило, условием передачи помещения покупателю является исполнением покупателем обязанности по доплате указанных выше сумм.
Существует еще множество нюансов, на которые стоит обратить внимание при оценке договора, предлагаемого к заключению, однако они индивидуальны к каждому из договоров конкретного продавца, а так же к требованиям, которые устанавливает покупатель к результатам сделки.
Несомненно, стоит обратить внимание, что внесение изменений в договор по требованию покупателя в подавляющем большинстве случаев невозможно. Продавцы в ультимативной форме объясняют, что изменений в договор не вносят, а если и вносят, то не по существенным для себя пунктам, к которым относятся сроки и цена. Однако, внесение в договор всех технических характеристик помещений, в том числе, мощности и объемы энергоресурсов, в случае отсутствия таковых, обязательно.
3. Заключение договора.
Подписание договора, как ни странно, являясь чисто техническим моментом, очень немаловажен, хотя и не сложен при грамотном подготовительном этапе.
Основная цель данного этапа – это понимание покупателем того, под чем он подписывается. Другими словами – покупатель должен при подписании договора ясно представлять, что он покупает, на каких условиях и, что самое главное, какие риски он принимает на себя по данной сделке (изменение сроков, цены, условия передачи помещения и т.п.), что бы потом это не стало для покупателя сюрпризом.
Если покупатель приехал в офис продавца и в течение получаса подписал договор, затратив время только на прочтение договора и сравнение его с достигнутыми договоренностями на подготовительном этапе, значит подготовительный этап принес свою пользу.
4. Получение помещения в пользование.
Через определенное время дом достраивается застройщиком. Что это значит? Это значит, что строительная часть закончена и дом считается существующим как объект (до этого он всего лишь строительная площадка со строительными материалами либо объект незавершенного строительства). Окончание строительства – это не укладка последнего кирпича, не подгонка последнего окна, нет. Окончание строительства – это ввод объекта в эксплуатацию. Единственным подтверждением окончания строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Только с момента ввода объекта в эксплуатацию застройщик получает право владения домом. Тут необходимо особо отметить, что данное право (владения) не позволяет еще передавать помещения покупателям (дольщикам) в собственность. Однако, наличие права владения позволяет передать помещения по акту приема передачи, что позволяет покупателям фактически начать пользоваться помещением (делать ремонт), но не позволяет регистрировать право собственности на себя. Некоторые продавцы принципиально не передают помещения до подачи документов на регистрацию перехода (возникновения) права собственности к покупателю. С момента получения помещения по акту приема-передачи в пользование покупателю до регистрации права собственности последнего может пройти существенный промежуток времени (до полугода).
Необходимо отметить, что получение помещения в пользование в последнее время не позволяет его использовать. Это связано с отсутствием подключенного электроснабжения помещений. В последнее время застройщики передают помещения покупателю с подведенной проектной мощностью, но фактическая подача электроэнергии будет осуществлена после заключения договора энергосабжения. Заключение указанного договора возможно исключительно после получения права собственности на помещение. Так что в случае с коммерческими помещениями не всегда имеет смысл «бороться» за передачу помещения в пользование до регистрации права собственности.
Немаловажным действием в процедуре передачи помещения является его осмотр, выявление недостатков и требование об их устранении. До подписания акта приема-передачи продавец предлагает осмотреть помещение и составить дефектную ведомость (акт осмотра и т.п.). Хотелось бы всем порекомендовать очень серьезно подойти к этой процедуре, потому что все недостатки, которые не будут отражены в таком акте (ведомости) потом, скорее всего, придется устранять за свой счет. Желательно на такой осмотр позвать кого-то из специалистов в строительстве, например, вполне подойдут лица, которые будут в дальнейшем делать в помещении ремонт.
5. Получение права собственности на помещение.
Заключительный этап, после которого покупатель сможет сказать: я собственник этого помещения. Для регистрации права собственности покупателю придется собрать определенный пакет документов (как своих, так и получить некоторые из них от продавца), что, как правило, не составляет труда, и подать документы в орган регистрации сделок с недвижимостью. Существенным условием для регистрации права собственности является подача документов со стороны застройщика на дом и регистрация так называемого пакета застройщика.
Следует выделить в этой процедуре отдельным вариантом случаи, когда с продавцом изначально заключен предварительный договор купли-продажи.
В данном случае для перехода права собственности необходимо будет заключить основной договор купли-продажи. Основной задачей на данном этапе будет контроль за условиями основного договора (их идентичность условиям, изложенным в предварительном договоре купли-продажи). Кроме того, процедура регистрации в данном случае усложниться обязательным присутствием представителя продавца в органе регистрации. При этом необходимо помнить, что присутствовать и содействовать в регистрации это прямая обязанность продавца, предусмотренная законом. В случае уклонения продавца от исполнения такой обязанности покупатель может признать свое право в суде, отнеся все судебные издержки на продавца.
Приобретение коммерческого помещения – это только первый этап в развитии Вашего бизнеса. Во многом этот этап можно сравнить с закладкой фундамента при строительстве дома. Поэтому подойти к этой процедуре необходимо очень серьезно. Чем ответственней Вы отнесетесь к процессу приобретения помещения, тем проще в последующем будет его использовать по назначению.